EEN NIEUWE "GREEN CARD" voor buitenlandse investeerders ?

~ ~ ~ ~

Visa Improvements to Stimulate International Tourism to the USA Act
112th Congress, 2011–2012

In oktober en november 2011 werden twee wetsvoorstellen geïntroduceerd om toerisme en investeringen te stimuleren in de Verenigde Staten, door het verstrekken van residentiële visa aan buitenlanders, die voor minstens 500.000 $ aan residentieel vastgoed kopen in de VS.

Aanvragers kunnen het volledige bedrag uitgeven aan één woning, of ze kunnen één woning aankopen en de rest investeren in ander residentieel vastgoed, dat kan verhuurd worden. De maatregel zou een aanvulling zijn op andere bestaande programma's, die residentie mogelijk maken indien geïnvesteerd wordt in nieuwe bedrijven die banen creëren.

Ongetwijfeld zal de stemming over deze voorstellen beheerst worden door het felle debat tussen de politieke partijen, zeker tijdens een jaar van presidentsverkiezingen. Zoals met andere recente nieuwe voorstellen, is het jammer dat de discussie zich waarschijnlijk meer zal richten op populistische en politieke oogmerken dan wel op de woningmarkt, en een oplossing voor de economische rem van de foreclosures.

Een nieuw Residentieel Visum ?

Het B Visitor Visum is een niet-immigrant visum dat een tijdelijk verblijf in de Verenigde Staten toelaat voor zaken (B-1) of voor vakantie, toerisme of medische verzorging (B-2). De duur van het verblijf dat wordt toegekend met dit visum is niet enkel afhankelijk van de duur van de reis, zoals deze wordt toegekend op het ogenblik dat het land betreden wordt, maar het wordt eveneens beperkt tot zes maanden per kalenderjaar. Deze laatste beperking wordt volgens eigen discretie toegepast door de Immigratie-Officer, alhoewel een uitbreiding kan aangevraagd worden tot één jaar.

Uiteraard is deze beperking in tijd een grote handicap voor buitenlandse investeerders en eigenaars, aangezien ze enkel over hun woning kunnen beschikken gedurende zes maanden per jaar. Nochtans zijn alle belastingen op onroerend goed, andere belastingen, verzekeringen, en alle rekeningen van nutsbedrijven verschuldigd voor het gehele jaar.

Een ruimere tijdelijke verblijfsvergunning zou ongetwijfeld spectaculaire voordelen kunnen opleveren voor de woningmarkt en de lokale economie, en zou vele investeerders aantrekken uit Europa, Canada, het Verenigd Koninkrijk en andere landen.

De voorgestelde maatregel zou vergelijkbaar zijn met het EB-5 Immigrant Investor visum, opgesteld door het Congres in 1990, om de Amerikaanse economie te stimuleren door middel van het scheppen van werkgelegenheid en investeringen door buitenlandse investeerders. Hierbij bestaat de verplichting om op zijn minst 10 full-time banen te scheppen of te behouden voor gekwalificeerde Amerikaanse werknemers, binnen de twee jaar.

De Amerikaanse Economie en Real Estate

Elke vastgoed markt is in principe cyclisch, met ups en downs. Toen de opwaartse cyclus gunstig was, kende de nieuwbouw een ware "boom" door de grote winsten. Een grandioze bouwhausse nodigt echter onvermijdelijk ook speculatie uit, niet alleen van de bouwheren, maar ook van alle aanverwante sectoren, zoals banken, aannemers, lokale besturen, verzekeringen, landeigenaren, grote beleggers, onderaannemers, arbeiders, en zelfs gehaaide personen die een snelle winst willen maken door het zogenaamd "flippen" van woningen. Tijdens de laatste decennia hebben deze cyclussen in alle ontwikkelde landen plaatsgevonden, en ze zijn meestal meer uitgesproken op locaties, die gezegend zijn met een gunstig klimaat.

Gewoonlijk veranderen externe gebeurtenissen, zoals een economische crash, oorlog, ziekte, tomeloze belastingen of massale ontslagen volledig de trend van de vastgoedmarkt, en deze krimpt gewoon in tot aan de volgende opwaartse cyclus.

In dit geval doken verschillende problemen vrijwel gelijktijdig op. Een diepe financiële crisis bedreigde de liquiditeit van de banken, de daaruit voortvloeiende kredietcrisis ontspoorde de economie, de prijzen van onroerend goed kelderden, wat op zijn beurt ontelbare "foreclosures" veroorzaakte, talloze vastgoedbedrijven en aanverwante bouwbedrijven sloten hun deuren, lokale administratieve besturen verloren een groot deel van hun begroting door een aanzienlijke daling in belastingensinkomsten, en als volgend resultaat steeg de werkloosheid zeer sterk.

Vooraleer de woningmarkt en zelfs de algemene economie zich volledig kunnen herstellen, zal elke oplossing onvermijdelijk de formidabele hoeveelheid onverkochte maar beschikbare woningen moeten aanpakken. Helaas ligt dit probleem echter politiek zeer gevoelig. Toen de grote autofabrikanten bijna failliet gingen, sprongen de media onmiddellijk op het dreigende verlies van één miljoen banen. Toen de financiële sector dreigde bankroet te gaan, kwam er zelfs bijna geen ander nieuws meer in de media. In beide gevallen kwam er bijna onmiddellijk een politieke reactie en zeer uitgebreide financiële hulp.

Nochtans, toen de volledige nationale huizenmarkt instortte, wat op zijn beurt de rest van de economie meesleepte en bijna heel de middenklasse wegveegde, gingen bijna 8 MILJOEN banen verloren, zonder ENIGE ernstige reactie van de media of enige politieke steun. Waarschijnlijk waren de persoonlijke contacten of de lobbyisten van deze klasse niet opgewassen tegen hun taak...

Amerika heeft een enorm, zij het nog steeds onbenut potentieel om verlichting te brengen voor op zijn minst een paar van deze problemen. Zou het geen mooi perspectief bieden om de woningmarkt open te stellen voor buitenlandse gepensioneerden en investeerders? Als er enige twijfel moest bestaan over het uitgebreide potentieel van het segment van de gepensioneerden, Google dan gewoon "buitenlandse gepensioneerden" of "Europese gepensioneerden" op het Internet!

In Europa zijn de traditionele huizenmarkten voor gepensioneerden de Franse, Italiaanse en Spaanse Rivièra en zowat het hele Middellandse-Zee gebied, waarvan het klimaat enigszins vergelijkbaar is met Florida. Nochtans zijn echte "Retirement Communities", zoals de Amerikaanse, op dit ogenblik vrijwel nog onbekend in Europa.

Alhoewel deze Europese vastgoedmarkten enorm groot zijn, werden ze gedurende de laatste 20 jaar schabouwelijk overbouwd, werden ze overmatig duur, en leiden ze meestal aan een erbarmelijk gebrek aan bouwkwaliteit. Een wereldwijde vloed van gepensioneerden en beleggers is derhalve op zoek naar andere fatsoenlijke en betaalbare woningen.

Buitenlandse investeerders nemen een snel groeiende aandeel van onroerende aankopen voor hun rekening in Florida, Californië, Arizona en de zogeheten "Sunbelt" in het algemeen. Ze willen gebruik maken van de momentele forse daling van de prijzen van Amerikaanse woningen, de gunstige wisselkoersen, het beter klimaat, en uiteindelijk eveneens van het veiliger investeringsklimaat dan elders. Europa staat aan de rand van een diepe recessie, en zelfs China en de "Emerging Markets" staan op het keerpunt van een terugval.

Buitenlandse aankoop van Real Estate

In Florida waren buitenlandse kopers goed voor meer dan 30% van alle transacties in onroerend goed voor 2010, en meer dan 45% voor 2011! Andere staten die populair zijn bij buitenlandse kopers van een woning zijn Californië, Texas, Arizona, Illinois, Tennessee, Nevada en New York.

In Florida bedroeg de daling van de woningprijzen 49% tussen Q3 2006 en Q3 2011, het derde hoogste cijfer in de natie. De foreclosure rate voor 2011 bedroeg 11,9%, het hoogste cijfer in de VS. De wanbetaling op hypotheken (Mortgage Payment Delinquency Rate of MDR) bedroeg 17,4%, het hoogste cijfer in de VS, meer dan twee maal het nationale gemiddelde, en meer dan 2% hoger dan de tweede slechtste staat, Nevada.

In Nevada bedroeg de daling van de woningprijzen een ongelooflijke 59,3% tussen Q3 2006 en Q3 2011, het hoogste cijfer in de natie. Nochtans bedroeg de foreclosure rate voor 2011 slechts 5,3%, minder dan de helft van Florida.

In 2010 kochten buitenlandse kopers voor ongeveer 41 miljard dollar Amerikaanse woningen!

Naarmate de financiële crisis in Europa uitdiept en in een recessie omslaat, zullen de Europeanen op hun eigen continent minder uitgeven aan zowat alles, waaronder ook aan onroerend goed.

Maar de Europeanen die nog kunnen investeren, kijken met belangstelling naar Amerikaanse activa, waaronder onroerend goed, die een veel betere investering kunnen zijn dan Europese aandelen, obligaties of onroerend goed.

De internationale interesse voor Amerikaans vastgoed groeit snel, met name in Florida, waar de lage prijzen van onroerend goed buitenlandse investeerders aantrekken, die ze vergelijken met de astronomische prijzen van de mediterrane gebieden. Aangezien meer bezoekers massaal worden aangetrokken naar het warme Florida, en door de toenemende financiële onrust in de rest van de wereld, bekijken veel buitenlanders Amerikaans onroerend goed als een veilige haven, met een veilig en redelijk rendement, en een bijna zekere opwaardering op half-lange termijn.

Voordelen voor een Buitenlander

De Verenigde Staten, en in het bijzonder Florida, hebben verschillende troeven om buitenlandse gepensioneerden en investeerders aan te trekken.
- Zeer scherpe woningprijzen
- Een zeer gunstige dollarkoers
- Een hogere levensstandaard dan elders
- Gespecialiseerde Retirement Communities
- Een uitgebreid juridisch systeem, en gegarandeerde veiligheid voor de eigenaar
- Uitstekende diensten voor gezondheidszorg en ziekenhuizen
- Uitstekende communicatie
- Een gewoon ongeëvenaard klimaat!

Voordelen voor de Verenigde Staten

Het aantrekken van buitenlandse eigenaars en residenten zou voordelig zijn voor de Amerikaanse economie.
- Een belangrijk potentieel voor verkoop van woningen
- Een daling van de huurprijzen door het grote aanbod van nieuwe huurwoningen
- Een meer dan gemiddeld vermogend publiek zou worden aangetrokken
- Een onbetwistbare solvabiliteit, aangezien de woningen volledig worden betaald, zonder hypotheken
- Omvangrijke uitgaven aan de aankoop van de woning, maar tevens aan belastingen
- Aanverwante uitgaven, zoals verbeteringen aan de woning, verzekeringen, auto's, kosten van levensonderhoud, belastingen, eten, reizen, enz., zouden een verdere gestage en terugkerende bron van inkomsten opleveren
- Aangezien gepensioneerden per definitie bejaarden zijn, zou er geen behoefte bestaan voor extra scholen, wegen en infrastructuur
- Al evenmin zou er sprake zijn van stijgende verkeersdrukte of criminaliteit...
- Grootouders trekken onvermijdelijk hun families aan, wat neerkomt op hogere vakantie-inkomsten
- Een onklopbare en wereldwijde golf van Public Relations, want Amerika zien, is geloven in Amerika
- En gepensioneerden en beleggers nemen geen banen weg van Amerikanen, ze creëren er nieuwe!

Een delicaat punt : buitenlandse immigratie

De grootste handicap voor een aankoop van Amerikaans onroerend door buitenlandse investeerders en gepensioneerden is zonder twijfel de huidige Amerikaanse wetgeving over Immigratie. Alhoewel de aankoop van Amerikaans eigendom onbeperkt is, wordt het voordeel van de residentie beperkt tot zes maanden per jaar. Aangezien belasting op onroerend goed, andere belastingen, en alle kosten uiteraard doorlopen gedurende het hele jaar, is de beperkte periode van residentie niet erg rendabel voor buitenlandse gepensioneerden. Om nog maar te zwijgen van het ergerlijke feit dat men wel een mooi huis heeft, maar dat het leeg staat gedurende zes maanden...

De meeste, zo niet alle buitenlandse gepensioneerden zullen waarschijnlijk niet geïnteresseerd zijn in daadwerkelijke immigratie of het aanvragen van een nieuwe nationaliteit. De meest voor de hand liggende reden hiervoor is het systeem van gezondheidszorg in de meeste buitenlandse landen, waarbij ze voor de rest van hun leven volledig verzekerd zijn in hun eigen land, en het vrijwel onmogelijk is om zich op hoge leeftijd in te schrijven voor een zeer duur Amerikaanse Health Insurance Plan. De meeste Europeanen zullen uiteindelijk naar hun eigen land en familie terugkeren, wanneer een gevorderde leeftijd of gezondheidsproblemen hen naar bejaardenhuizen zullen dwingen.

Volgens de USCIS kan het probleem van de verblijfsduur eveneens opgelost worden door het aanvragen van een "Green card", die fungeert als een permanente verblijfsvergunning. Deze oplossing ligt echter buiten de mogelijkheden van gepensioneerden, omdat een Green Card werk gerelateerd is, en gepensioneerden per definitie niet meer werken...

Een "Extended Stay Visa for Foreign Homeowners" zou zeker het belangrijkste obstakel verwijderen voor een aanzienlijke, maar deeltijdse buitenlandse residentie in een genadig klimaat.

~ ~ ~ ~